Куди зникають одеські санаторії: як оздоровчі заклади перетворюються на житлові комплекси та апартаменти

Колись санаторії були невіддільною частиною Одеси. На Французькому бульварі, Великому Фонтані, в Аркадії та інших прибережних районах розташовувалися лікувальні корпуси, пансіонати, будинки відпочинку й зелені території, призначені для оздоровлення.

Сьогодні на частині цих земель стоять багатоповерхові житлові комплекси. На інших ведеться будівництво, продаються апартаменти або готуються нові проєкти. Назви санаторіїв поступово зникають із міського простору, а разом із ними змінюється призначення територій, які десятиліттями використовувалися для відпочинку та лікування.

ГО «Волонтерський рух “Спільна Мета”» дослідила документи щодо колишніх санаторіїв та інших оздоровчих об’єктів Одеси: рішення міської ради, земельні документи, містобудівні умови, дозволи, відповіді контролюючих органів і судові матеріали.

Ми прагнули встановити, що саме було на цих територіях раніше, що з’явилося або заплановано замість санаторіїв і які рішення зробили таку трансформацію можливою.

Важливо розмежовувати завершену забудову, будівництво, яке триває, та проєкти, що поки існують у документах. Так само поява житлового комплексу на колишній санаторній території сама по собі не доводить незаконності будівництва. Для правової оцінки необхідно дослідити історію майна, призначення землі та документи, чинні на момент ухвалення кожного рішення.

01Санаторій «Фонтан»: замість оздоровчого комплексу — «23», «28» і «31 Жемчужини»

Фонтанська дорога, 58, 58/1, 58/2, 58/3

Це один із найбільш показових випадків у нашому дослідженні: документи дозволяють простежити шлях від санаторної території до комплексу, який фактично експлуатується як житловий.

Що було раніше. За адресою Фонтанська дорога, 58 розташовувався санаторій «Фонтан». У 2008 році міські документи передбачали його реконструкцію та створення дитячого реабілітаційного центру.

У 2009 році ТОВ «Благо-Інвест Плюс» отримало в оренду на 25 років земельну ділянку площею 4,2237 га для обслуговування комплексу санаторних будівель. У документах було зазначено 26 466 м² зелених насаджень, а земля належала до категорії рекреаційного призначення.

Що з’явилося натомість. У 2015 році були оформлені містобудівні умови для спортивно-оздоровчого комплексу з апартаментами та житлового комплексу апартаментів для сімейного відпочинку.

Надалі на території з’явилися комплекси, відомі як «23 Жемчужина», «28 Жемчужина» та «31 Жемчужина».

Характер використання цих будівель відображений і в судових документах. Зокрема, у справі № 947/28112/24 зазначено, що обслуговуючий кооператив «Жемчужина на Фонтане» управляє комплексом, до якого входять корпуси за адресами Фонтанська дорога, 58/1, 58/2 і 58/3. У судовому рішенні згадано акт приймання-передачі житлового комплексу від 10 грудня 2018 року.

Отже, первісна ідея реконструкції санаторію з дитячим реабілітаційним центром змінилася проєктом апартаментів, а територія стала місцем експлуатації комплексу з житловими функціями.

Що встановила «Спільна Мета». Особливе питання викликає послідовність земельних і містобудівних рішень.

У липні 2015 року були зареєстровані містобудівні умови на комплекс з апартаментами. У вересні того самого року міська рада дозволила лише розробити проєкт відведення землі зі зміною цільового призначення. Водночас у відповіді, отриманій нашою організацією у вересні 2026 року, міський департамент повідомив, що розроблений і погоджений проєкт відведення до нього не надходив.

Дозвіл на розроблення землевпорядної документації не тотожний її затвердженню. Тому ми продовжуємо з’ясовувати, коли саме було юридично оформлено нове використання землі та чи відповідали йому містобудівні документи.

Ця історія порушує також питання долі озеленення, дитячого реабілітаційного центру та інфраструктурних зобов’язань, передбачених первісним проєктом.

02Санаторій-профілакторій «Нафтовик»: замість оздоровчого закладу — багатоповерхове житло

Вулиця Каманіна, 16-А — нині вулиця Валерія Самофалова

Що було раніше. У 2004 році Одеська міська рада надала державному підприємству «Нафтовик» земельну ділянку площею 5,8459 га в постійне користування для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування санаторію-профілакторію. Ще 0,1351 га було відведено в оренду для озеленення.

У 2006 році право постійного користування основною ділянкою визнали за громадською організацією інвалідів «Допомога та захист». Надалі розпочався процес поділу землі та зміни її використання.

Що з’явилося натомість. Частину колишньої санаторної території відвели під багатоповерховий житловий комплекс.

Проєктні документи передбачали дев’ять 24-поверхових секцій, 2070 квартир та паркінг на 1300 місць. Інша частина масиву призначалася для громадської забудови, зокрема об’єктів соціальної інфраструктури. Ці показники відображають проєктні рішення, а не підтверджують, що всі заплановані об’єкти фактично збудовано.

У реєстрі будівельної діяльності зазначені житлові черги за адресою Каманіна, 16-А. Один із відомих житлових об’єктів цієї адресної групи — «32 Жемчужина» на нинішній вулиці Валерія Самофалова, 16-А/2.

Що встановила «Спільна Мета». Порівняння дат виявило обставину, яка потребує окремої правової оцінки.

Містобудівні умови на житловий комплекс були видані 25 вересня 2015 року. Дозвіл ДАБІ № ІУ115160822222 на будівництво датований 22 березня 2016 року. Водночас рішення Одеської міської ради № 728-VII про зміну цільового призначення відповідної ділянки ухвалено лише 27 квітня 2016 року — через 36 днів після видачі дозволу.

Ця хронологія не є автоматичним доказом незаконності дозволу. Проте вона потребує перевірки: яке цільове призначення було зареєстроване в Державному земельному кадастрі саме 22 березня 2016 року і на підставі яких документів дозволили житлове будівництво.

Не менш важливим залишається питання, чи була реалізована передбачена містобудівними документами соціальна інфраструктура.

У цьому випадку колишня санаторна територія стала місцем масштабної житлової забудови, а основні питання громадського контролю стосуються правомірності земельно-дозвільної процедури та виконання зобов’язань перед містом.

03Санаторій «Чорне море»: шість гектарів оздоровчої території — під новий комплекс

Провулок 1-й Дачний, 2, 13-та станція Великого Фонтану

Що було раніше. Санаторій «Чорне море» займав велику озеленену територію поблизу узбережжя. До комплексу входили санаторні корпуси та історична будівля, відома як «Дача Мандражі».

12 грудня 2025 року Одеська міська рада рішенням № 3949-VIII затвердила передачу ПрАТ «Платан Плюс» в оренду на десять років земельної ділянки площею 6 га. Її цільове призначення — для будівництва та обслуговування санаторно-оздоровчих закладів.

Що заплановано натомість. У лютому 2026 року були оформлені містобудівні умови № MU01:0020-3627-9240-4029 на нове будівництво багатофункціонального комплексу з курортно-оздоровчими закладами та обслуговуючою інфраструктурою.

У квітні 2026 року зареєстровано повідомлення про початок підготовчих робіт № ОД020260415452.

Важливо: підготовчі роботи та містобудівні умови ще не означають, що всі передбачені проєктом будівлі зведено або введено в експлуатацію. Також необхідно встановити, яку частину нового комплексу становитимуть власне оздоровчі заклади, а яку — приміщення для тимчасового проживання.

Що вже втрачено. 18 квітня 2026 року місцеві ЗМІ повідомили про знесення дачі Мандражі. Ця будівля була частиною історичного середовища колишнього санаторію.

Наша організація зверталася до органів охорони культурної спадщини щодо її статусу. Отримані відповіді свідчили, що на момент розгляду звернень будівля не мала офіційного статусу пам’ятки. Тому питання відповідальності за її знесення не можна вирішувати так, ніби вона була зареєстрованою пам’яткою. Проте відсутність охоронного статусу не означає відсутності історичної цінності.

Що встановила «Спільна Мета». Наше дослідження стосується не лише історичних будівель, а й збереження зеленого фонду.

За результатами обліку на території санаторію було зафіксовано 4221 дерево, 669 кущів і 1300 м² газонів. Із ПрАТ «Платан Плюс» укладено охоронний договір щодо зелених насаджень № 1/26 від 19 січня 2026 року. За отриманою нами відповіддю, станом на 27 серпня 2026 року міський департамент екології не видавав ордерів на їх видалення.

Окреме питання — містобудівні обмеження. Згідно з матеріалами, приблизно 0,2292 га орендованої ділянки належить до транспортної зони ТР-2 у межах червоних ліній, де будівництво споруд не передбачене. Це потребує перевірки фактичного розташування запроєктованих корпусів.

«Чорне море» — приклад території, де історична санаторна функція вже втрачена, один з історичних корпусів демонтовано, а майбутнє решти території визначатиме новий будівельний проєкт.

04Будинок відпочинку на Дачі Ковалевського: від єдиної території — до приватних ділянок і проєкту готелю

Дача Ковалевського, 111/1

Ця історія відрізняється від звичайної реконструкції санаторію. У центрі уваги — послідовність земельних рішень, після яких територія будинку відпочинку перестала існувати як єдина орендована ділянка.

Що було раніше. У 2009 році Одеська міська рада передала ТОВ «Глорі Україна» в оренду на 25 років земельну ділянку площею 2,4559 га для експлуатації та обслуговування будівель і споруд будинку відпочинку.

8 липня 2011 року міська рада припинила дію цього договору оренди. Того самого дня окремими рішеннями № 1162–1182-VI вона передала у приватну власність 21 громадянину земельні ділянки для індивідуального будівництва.

Що заплановано натомість. У травні 2025 року були зареєстровані містобудівні умови № MU01:8684-1795-4309-9371 для готельного комплексу.

У жовтні того самого року зареєстровано повідомлення про підготовчі роботи, де замовником зазначено ТОВ «Аль Карім Одеса», а генеральним підрядником — ТОВ «КАДОРР-УКРАЇНА». Наявні документи підтверджують підготовчий етап, але не підтверджують видачу дозволу на основні будівельні роботи.

Що встановила «Спільна Мета». Ми досліджуємо, як змінилася конфігурація землі після припинення санаторної оренди, яким чином виникли нові ділянки та на яких правових підставах надалі був запроєктований готель.

При цьому документи ще не дозволяють ототожнити всі 21 приватну ділянку з територією майбутнього готелю. Для встановлення такого зв’язку потрібні архівні землевпорядні матеріали та кадастрова історія.

Цей випадок показує інший механізм трансформації рекреаційної території: спочатку припиняється користування землею для будинку відпочинку, потім змінюється земельна конфігурація, а згодом з’являється новий комерційний будівельний проєкт.

05Санаторій «Магнолія»: дитячий оздоровчий комплекс — тепер KANDINSKY Odesa Residence

Французький бульвар, 63/65

Історія «Магнолії» особливо показова, оскільки йдеться про територію, яка використовувалася для оздоровлення дітей разом із батьками.

Що було раніше. За адресою Французький бульвар, 63/65 розташовувався санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс «Магнолія».

У судових матеріалах зафіксована історія його майна. Зокрема, у 2004 році Фонд державного майна передав цілісний майновий комплекс «Магнолії» в оренду спеціалізованому товариству. Згодом відбувалися судові спори щодо права власності та управління комплексом.

19 жовтня 2011 року Одеська міська рада уклала договір оренди земельної ділянки площею 3,447 га для експлуатації та обслуговування санаторно-оздоровчого комплексу. Земля мала оздоровче призначення.

Що з’явилося натомість. У 2017 році було видано дозвіл № ОД112172091818 на будівництво курортно-оздоровчого комплексу за цією адресою.

Сьогодні тут реалізується KANDINSKY Odesa Residence — комплекс багатоповерхових будівель з апартаментами та підземним паркінгом.

У вересні 2026 року портал DIM.RIA зазначав, що одна будівля введена в експлуатацію, дві перебувають на стадії будівництва, ще одна залишається у проєкті.

Таким чином, на місці колишнього дитячого санаторно-оздоровчого комплексу виник проєкт нерухомості, орієнтований на індивідуальних власників апартаментів.

У чому полягає принципове питання? Курортно-оздоровчий комплекс та багатоквартирний житловий будинок — не тотожні об’єкти за функціональним призначенням.

Тому потрібно зіставити погоджену проєктну документацію із фактичним використанням приміщень. Окремо слід установити, які об’єкти санаторної інфраструктури передбачено проєктом та які з них фактично введено в експлуатацію.

Історія «Магнолії» демонструє, як колишнє оздоровче майно може перейти до нового комерційного формату, зберігаючи при цьому курортно-оздоровчу термінологію в дозвільних документах.

06Санаторій «Україна»: замість оздоровчої території — Doma Trabotti

Французький бульвар, 54

Що було раніше. Французький бульвар, 54 — колишня територія санаторію «Україна».

Її трансформацію досліджували й журналісти Nikcenter. У публікації, яку переказав «Інтент» у серпні 2025 року, зазначалося, що на колишній санаторній території реалізується проєкт преміальних апартаментів.

Що заплановано натомість. Doma Trabotti — багатофункціональний комплекс, у концепції якого заявлено 16 будівель різної поверховості. Проєкт представлений на ринку як преміальна нерухомість поблизу моря.

Водночас офіційні документи мають інше формулювання: містобудівні умови від 2 серпня 2019 року та дозвіл від 4 липня 2020 року передбачають будівництво багатофункціонального курортно-оздоровчого комплексу з об’єктами санаторної інфраструктури.

Станом на початок вересня 2026 року будівництво окремих корпусів було призупинене, а інші залишалися у проєкті. Отже, говорити про завершену реалізацію всіх 16 будівель не можна.

Саме тут виникає ключове питання: наскільки фактична комерційна модель відповідає заявленому курортно-оздоровчому призначенню?

Це не означає, що продаж апартаментів автоматично порушує закон. Проте для оцінки проєкту необхідно з’ясувати, чи зберігається оздоровча функція, передбачена дозвільними документами, та які приміщення юридично є апартаментами, а не квартирами.

07Санаторій «Дружба»: як Гагарінське плато перетворилося на район багатоповерхівок

Гагарінське плато, Аркадія

Історія санаторію «Дружба» — один із ранніх прикладів масштабної трансформації колишніх рекреаційних територій Одеси.

Що було раніше. На Гагарінському плато розташовувався санаторій «Дружба» з великою парковою територією, корпусами та старовинними будівлями. Однією з них була дача Докса, яку використовували для адміністративних потреб санаторію.

Що з’явилося натомість. Упродовж 2000-х і 2010-х років територія колишнього санаторію поступово розподілялася між новими проєктами забудови.

«Думська» у своєму дослідженні 2019 року описувала зміну власників земель колишнього парку. Серед житлових проєктів району видання називало «Арк Палас», «Родос» та ЖК «Курортний».

У 2017 році видання також зафіксувало масштабне будівництво на колишній території «Дружби» та зміну характеру Гагарінського плато.

Важливо, що йдеться не про одну будівлю, яка замінила санаторій, а про поступову зміну великого територіального масиву. Водночас точний зв’язок кожного сучасного житлового комплексу з конкретною первісною санаторною ділянкою потребує перевірки кадастрової історії.

Це приклад того, як колишній оздоровчий простір поступово втрачає свою початкову функцію та перетворюється на щільно забудований міський квартал.

08Ще дві санаторні території, історію яких ми досліджуємо

Не всі об’єкти вже можна включити до переліку підтверджених випадків заміни санаторію новобудовою. За деякими адресами встановлено історичний зв’язок або появу нового проєкту, але ще не відновлено повного ланцюга прав на землю та майно.

«Моряк» і санаторій імені Чувиріна — Французький бульвар, 67

На цій території в різні періоди розташовувалися будинок відпочинку «Моряк» і санаторій імені Чувиріна.

Сьогодні за адресою Французький бульвар, 67 зафіксована інша містобудівна історія: у 2013 році міська рада змінила цільове призначення низки приватних земельних ділянок для будівництва та експлуатації мініготелів.

Однак у відповіді на наш інформаційний запит міський департамент прямо зазначив, що не має інформації, яка дозволила б підтвердити належність усіх досліджуваних сучасних ділянок до колишніх санаторних земель.

Тому наразі ми не стверджуємо, що конкретний сучасний готель або новобудова безпосередньо замінили корпуси санаторію імені Чувиріна чи будинку відпочинку «Моряк». Для такого висновку потрібні архівні плани, матеріали землевідведення та документи про набуття будівель.

Пансіонат «Мирний» — Фонтанська дорога, 71-А

Інший об’єкт, який потребує окремого дослідження, — колишній пансіонат «Мирний».

У відкритих реєстрах за адресою Фонтанська дорога, 71-А зазначене дочірнє підприємство «Пансіонат “Мирний”» системи «Укрпрофоздоровниці». За тією самою адресою девелопер представляє проєкт «Пространство на Літературній» з апартаментами.

Збіг адрес є підставою для дослідження, але сам собою не доводить тотожності земельної ділянки й не пояснює історію переходу майна.

Це питання ми залишаємо відкритим до отримання відповідних документів.

Чому зникнення санаторіїв — це питання не лише забудови

За результатами нашого дослідження можна виокремити кілька повторюваних способів трансформації колишніх оздоровчих територій.

Перший — зміна функціонального призначення землі. Територія, яка використовувалася для санаторію, проходить процедуру поділу, зміни цільового призначення або нового землевідведення. Після цього на ній можуть з’явитися житлові чи комерційні об’єкти. Саме таку послідовність необхідно детально перевірити у справі «Нафтовика».

Другий — зміна самого проєкту. Первісно передбачена реконструкція санаторію або дитячого реабілітаційного центру поступово перетворюється на проєкт апартаментів. Це одна з головних обставин, які ми досліджуємо на прикладі санаторію «Фонтан».

Третій — використання курортно-оздоровчого формату для комерційної нерухомості. У дозвільній документації може залишатися назва оздоровчого комплексу, тоді як на ринку об’єкт позиціонується насамперед як нерухомість для індивідуального придбання. Такі питання виникають щодо Doma Trabotti та KANDINSKY Odesa Residence.

Четвертий — поділ колишніх рекреаційних територій. Коли великий санаторний масив поділяють на окремі земельні ділянки, відновлення його історії стає складнішим. Саме тому у справі будинку відпочинку на Дачі Ковалевського ми приділяємо особливу увагу кадастровим документам і рішенням міської ради.

Жоден із цих способів сам по собі не доводить правопорушення. Правова оцінка залежить від того, чи відповідали рішення законодавству, хто мав право розпоряджатися майном, чи були дотримані умови землекористування та чи відповідає фактичне будівництво погодженому проєкту.

Яку ціну платить місто

Санаторна територія — це не лише земельна ділянка поблизу моря.

Історично такі об’єкти включали лікувальні та спальні корпуси, їдальні, зелені насадження, прогулянкові зони й інфраструктуру відпочинку. Їхнє переобладнання або заміна змінює характер використання всієї території.

Нова забудова може збільшувати навантаження на транспорт, водопостачання, каналізацію, електромережі та соціальну інфраструктуру. Водночас збереження рекреаційного призначення на папері не гарантує фактичного збереження доступних оздоровчих послуг.

Окреме питання — зелені насадження. Санаторні парки формувалися десятиліттями, і навіть за наявності компенсаційного озеленення необхідно оцінювати, що саме зберігається після реалізації нового проєкту.

Позиція «Спільної Мети»: місто повинно знати долю кожного санаторію

Ми не виступаємо проти реконструкції застарілих будівель або законного розвитку міста.

Однак переконані, що зміна використання колишніх санаторних територій повинна бути прозорою та супроводжуватися належним захистом публічного інтересу.

Необхідно встановити, на яких підставах санаторне майно переходило до нових власників, які зобов’язання вони брали на себе, чи змінювалося цільове призначення землі та чи виконувалися умови відповідних рішень.

Окремої уваги потребують об’єкти, щодо яких доля оздоровчої функції ще не визначена. Зокрема, наказом Міністерства охорони здоров’я від 31 липня 2025 року передбачена реорганізація державного санаторію «Сонячний» на Фонтанській дорозі, 159. Це не є підтвердженням його заміни новобудовою, але потребує окремого контролю за подальшим використанням державного майна та землі.

«Спільна Мета» продовжує збирати документи щодо колишніх санаторіїв, пансіонатів і будинків відпочинку Одеси. Наше завдання — відновити історію кожного об’єкта: від первісного оздоровчого призначення до сучасного стану території.

Адже головне питання полягає не лише в тому, що збудували замість санаторію. Не менш важливо встановити, як саме місто втратило його початкову функцію та чи були при цьому захищені інтереси одеської громади.

ГО «Волонтерський рух “Спільна Мета”»