Чому «Спільна Мета» моніторить містобудування в Одесі, Тернополі та Івано-Франківську: системні проблеми трьох міст

Містобудування — це не лише зведення нових житлових комплексів. Це передусім управління земельними ресурсами, розвиток міської інфраструктури, збереження культурної спадщини та забезпечення безпечного середовища для мешканців.

Саме тому ГО «Волонтерський рух “Спільна Мета”» здійснює системний моніторинг містобудівної діяльності в Одесі, Тернополі та Івано-Франківську.

Упродовж 2025–2026 років ми аналізували земельні рішення, містобудівні умови та обмеження, дозволи на будівництво, результати перевірок, судові рішення й відповіді органів влади.

Ця робота дозволила виявити проблеми, які повторюються в різних містах незалежно від масштабу будівництва, особливостей забудовника чи конкретної земельної ділянки.

Головна проблема полягає не лише в можливих порушеннях на окремих об'єктах, а й у недоліках системи ухвалення містобудівних рішень, контролю за їх виконанням та захисту інтересів територіальних громад.

01Комунальна земля: чи отримує громада належну вигоду?

Одним із ключових напрямів нашого моніторингу є розпорядження землями територіальних громад.

Ми досліджуємо, як земельні ділянки передаються в оренду, змінюють цільове призначення, поділяються або використовуються в межах інвестиційних договорів.

У Тернополі державний фінансовий аудит виявив системні недоліки механізму використання комунальної землі через інвестиційні договори. Аудит охопив 32 договори щодо земель загальною площею 39,6550 га. Держаудитслужба поставила під сумнів економічну ефективність відповідної моделі та належний захист майнових інтересів громади.

В Одесі наш моніторинг виявив низку випадків трансформації колишніх санаторних і рекреаційних територій. В Івано-Франківську аналогічні питання виникли під час дослідження зміни призначення землі колишньої автостанції на вулиці Мазепи, 162-А.

Ці приклади демонструють необхідність оцінювати не лише формальну законність земельних рішень, а й їхню економічну та суспільну обґрунтованість.

Передача землі під забудову повинна супроводжуватися прозорими процедурами, зрозумілими умовами та належним урахуванням інтересів громади.

02Містобудівні документи та фактичне будівництво: проблема відповідності

Інша повторювана проблема — розбіжності між первісними параметрами проєктів, подальшими змінами документації та фактичними характеристиками будівництва.

Містобудівні умови можуть коригуватися, проєкти реконструкції — змінювати функціональне призначення, а запланована поверховість — відрізнятися від фактичної.

Наприклад, в Одесі предметом наших звернень стала невідповідність поверховості будівництва М1 на Ланжероні затвердженим документам. В Івано-Франківську ми досліджували зміну містобудівних умов на забудову в районі Дашевського та Залізничної, зокрема вилучення показника кількості квартир.

У Тернополі питання відповідності документів фактичним характеристикам виникли щодо об'єктів, оформлених як індивідуальні житлові будинки, але представлених на ринку як житлові комплекси.

Не кожне коригування проєкту є порушенням. Проте будь-яка зміна повинна мати належне документальне обґрунтування та відповідати містобудівній документації, земельним правам і встановленим обмеженням.

Для громадського контролю принципово важливо досліджувати весь життєвий цикл будівництва — від первісного задуму до введення об'єкта в експлуатацію.

03Будівельний контроль: важливий не лише припис, а й результат

Наявність органів архітектурно-будівельного контролю сама по собі не гарантує своєчасного виявлення й усунення порушень.

У межах нашого моніторингу ми встановлювали випадки, коли перевірки не проводилися, відомості про їхні результати були недостатньо доступними або видані приписи ставали предметом тривалих судових спорів.

Водночас є приклади реального реагування: в Івано-Франківську орган ДАБК видавав приписи про зупинення робіт, а в Одесі проводилися перевірки будівництва М1.

Однак після видачі припису виникає наступне питання: чи виконано його, чи усунуто порушення та яким є остаточний результат можливого судового оскарження?

Системна проблема полягає у відсутності достатньо прозорого механізму, який дозволяв би громадськості простежити результати контролю від першої перевірки до фактичного усунення порушень.

Саме тому ми приділяємо особливу увагу повторним перевіркам, виконанню приписів і наслідкам судових рішень.

04Доступ до інформації: чому громадський контроль ускладнюється

Однією з проблем, спільних для досліджуваних міст, є складність отримання повного комплекту містобудівних документів.

У відповідях органів влади ми стикалися з повідомленнями про пошкодження архівів, відсутність документів у конкретних підрозділах, складність ідентифікації будівельних об'єктів та ненадання окремих матеріалів.

В Івано-Франківську виникали також питання щодо права нашої організації отримувати інформацію про місцеве будівництво через її реєстрацію в іншому місті.

Відсутність документів або належної відповіді не доводить незаконності будівництва. Водночас вона суттєво ускладнює перевірку рішень, які безпосередньо впливають на інтереси громади.

Містобудівна діяльність повинна бути прозорою не лише на етапі громадських обговорень, а й протягом усього процесу реалізації проєкту.

05Інфраструктура: хто відповідає за наслідки нової забудови?

Масштабна забудова змінює навантаження на транспорт, водопостачання, каналізацію, електромережі та соціальну інфраструктуру.

Однак у містобудівних документах не завжди достатньо зрозуміло відображено, як ці потреби будуть забезпечені та хто відповідатиме за виконання відповідних зобов'язань.

На території колишнього санаторію «Нафтовик» в Одесі, наприклад, містобудівними розрахунками передбачалися не лише житлові будинки, а й об'єкти соціальної інфраструктури. Їхня фактична реалізація є окремим предметом нашого моніторингу.

Подібні питання виникають і в Тернополі, де невеликі ділянки використовуються для значно інтенсивнішої житлової забудови.

Для нас важливо, щоб містобудівне планування враховувало не лише кількість квартир або комерційних площ, а й реальні можливості міської інфраструктури.

06Культурна спадщина, рекреаційні території та безпека людей

Будівництво має наслідки, які неможливо оцінити виключно за технічними показниками.

В Одесі особливу увагу ми приділяємо історичному центру, колишнім санаторіям, узбережжю та зеленим територіям. Зокрема, досліджуємо збереження історичної забудови й оздоровчого призначення колишніх санаторних земель.

У Тернополі показовою стала реконструкція на Коперника, 16. Об'єкт належить до значної історичної забудови та розташований в охоронній зоні історичного центру. Водночас після звернення нашої організації міська інспекція офіційно підтвердила складування будівельних матеріалів на території сусіднього шкільного стадіону.

Це демонструє, що громадський контроль має охоплювати і дотримання охоронних режимів, і безпечну організацію будівельних робіт.

Збереження культурної спадщини, зелених зон і безпеки людей не повинно розглядатися як другорядне питання порівняно з комерційними показниками нового проєкту.

Чому ми працюємо одразу в трьох містах

Моніторинг Одеси, Тернополя та Івано-Франківська дозволяє побачити закономірності, які не завжди помітні під час дослідження окремого будівництва.

Різні міста мають власну історію, містобудівні особливості та структуру земельних відносин. Проте в них повторюються схожі питання: обґрунтованість земельних рішень, відповідність будівництва документації, своєчасність перевірок, прозорість інформації та захист інтересів громади.

Саме ці повторювані проблеми є підставою для системного громадського моніторингу.

Наша мета — не просто виявляти суперечності на окремих об'єктах, а сприяти вдосконаленню механізмів ухвалення містобудівних рішень і контролю за їх виконанням.

Для цього «Спільна Мета» аналізує документи, направляє інформаційні запити та звернення, ініціює перевірки, працює із судовими матеріалами й оприлюднює результати своєї діяльності.

Ми переконані, що розвиток міста повинен вимірюватися не лише обсягами нового будівництва, а й ефективністю використання землі, якістю інфраструктури, збереженням історичного середовища та безпекою мешканців.

Саме ці принципи визначають нашу роботу в Одесі, Тернополі та Івано-Франківську.

ГО «Волонтерський рух “Спільна Мета”»